平成30年間地価の歩みの四方山話 － 評価コンサルオフィス・ケン／桂健二

平成31年4月30日をもって「平成の時代」が幕を閉じます。この機会に地価（東京都の地価公示価格平均値を基準）の歩みから平成年間の時代背景を覧てみます。

1． 昭和から平成の時代へ
敗戦後、昭和30年代から経済高度成長（所得倍増政策）で地価上昇が開始、40年～50年代にかけて、「日本列島改造ブーム、1億総不動産屋」と言われた戦後最大の「住宅ブーム」に加え、大幅な金融緩和を追い風に異常とも言える地価高騰が発生しました。60年代は「土地本位制」と言われる金融拡大策により「地価は下落しない・・土地神話」を背景に「土地バブル」が全国に拡大しました。ちなみに地価は昭和58年比63年の5年間で680％と急騰して平成時代に入りました。

2． 平成年間のトピックス
平成年間上旬は「土地バブル」で始まり地価のバブルピークは平成3年でした。不動産融資の総量規制により急激な信用収縮が起こり地価は下落、「土地バブル」の崩壊、市場経済も収縮、低迷が始まり、大手銀行、証券会社が破綻、世情も国内では阪神淡路大震災、地下鉄サリン事件発生、海外では湾岸戦争勃発など不安定な情勢となり、地価は毎年５％～20％超の下落傾向が続きバブルピークの30％水準となり「土地神話」が終焉、「失われた００年」に突入しました。

平成年間中旬は日本経済の低迷が継続し日経平均株価は20，000円を下回り、平成15年にはバブル崩壊後最安値7，000円台を記録しました。世情もアメリカ同時多発テロ事件発生、イラク戦争勃発と目まぐるしく、経済市況もサブプライムローン問題からリーマン破綻と一層混迷を深め地価水準は平成8年～9年水準が続きました。

平成年間下旬は資産流動化、不動産金融商品化に伴う若干の地価上昇がありましたが、リーマン破綻ショック、東日本大震災発生、福島原発事故など不安定な情勢により地価は再度下落、日経平均株価は10，000円台と低迷しました。平成25年から「アベノミクス政策」が登場、「異次元金融緩和」「ゼロ～マイナス金利政策」の経済政策により「円安・株高」となって日経平均株価は20，000円台に回復、平成29年にバブル崩壊後高値更新、地価もリート不動産、節税目的のアパート建築、2020年東京オリンピックにかかるホテルほか不動産需要等の拡大により年率10％程度の上昇となってきました。

3． 現在
地価は「ミニバブル」ではないかと一部で囁かれています。また、一部金融機関による投資用不動産（シェアハウスローンなど）融資が過熱気味となり平成の終わりが始まりの時代背景に似通ってきている不安があり、歴史は繰り返す事になるのでしょうか？

ちなみに平成30年間の実質GDPの推移をみると
日本　3兆0549億ドル→4兆8,721億ドルへ約1.6倍増加
米国　5兆6,577億ドル→19兆3,901億ドルへ約3.4倍増加
中国　4,610億ドル→12兆0146億ドルへ約26.1倍増加となっております。　

この結果から平成年間が経済の「失われた20年間」と言われている由縁です。
また、消費税が導入され平成元年に３％、平成9年に５％へ、平成26年に８％となり平成27年度からはマイナンバー制度が制定、平成31年度（新元号元年）には消費税10％が予定されています。

平成30年は日経平均株価が前年にバブル崩壊後の高値更新し20,000円台を維持している等、景気は順調と言えますが大阪府北部地震発生に続き連続台風による西日本豪雨災害、北海道胆振東部地震など日本全国で災害が多く発生した年でありました。

また「異次元金融緩和」が続いて地方銀行等金融機関の経営低迷から異常と言える不動産金融が見受けられ平成年度初期の地価上昇の状態が予測され「バブル」の再来が懸念され始めています。地価の状態を最先端で把握できる不動産鑑定士としては、じっくりと足を地につけて鑑定評価業務をおこなわなければならないと考えています。

（参考資料）国土利用白書、地価公示資料、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会50年記念誌「不動産鑑定士50年の歩み」等。

TAGS: 土地バブル・平成・桂健二・評価コンサルオフィス・ケン | 2018年12月20日