不動産はオークションで売りなさい（２） － 共信トラスティ／土屋忠昭

前回（一月七日号）では、不動産はオークション（入札）で売却するのがベストだということをご説明しました。では、不動産オークションの売主からの依頼から売却までの流れはどのようになるのでしょうか？

まず、最初にオークションによる売却窓口一本化のため、専任媒介契約を締結していただきます。購入検討者に検討していただくための資料である「物件概要書」を作成し、売却条件を定めるため物件調査を行います。調査は、現地調査（道路幅員、境界標識、越境物、騒音、日照障害、嫌悪施設、建物の傾き、亀裂等の有無等）と公法上の規制等の調査（用途地域、建ぺい率、容積率、高度制限、都市計画道路、接面道路の種別、建物建築確認、検査済証の交付の有無等）を行います。

次に、右の調査をふまえて売却条件および入札スケジュールを確定し、「入札要綱」を作成します。売却条件としては ① 売買代金の決め方をどうするか（公簿取引か実測精算を行う実測取引か）、 ② 引渡しの方法は現状引渡しか更地渡しか、 ③ 売主は物件の瑕疵について担保責任を負担するか等を定めます。売却土地上に、解体しなければならない古家がある場合、入札者の土地入札価格算定を容易にするため解体見積書を添付します。

　以上の内容が決定し「入札要綱」ができたら、直接検討してもらう購入検討者と購入検討者を紹介してもらう仲介業者を選定し、「入札要綱」を送ります。この選定にオークションが成功するか否かの重要なポイントがあります。購入検討者の検討期間は、約一ヵ月から二ヵ月確保します。この期間は物件によって異なり、マンション用地等、建物の設計に時間を要する物件は、長めとなります。開札期日には、売主立会のもとに封緘された買受申込書を開札します。最高額を提示した買受申込人について、代金支払能力に問題ないか等をチェックして、売主の了承のもとに買受人を内定します。そこで、「入札要綱」に示した売却条件に基づいて売買契約書を作成し、売買契約を締結します。

最後に、オークションに適した案件は以下のようなものです。物件としては、複数の買い手が買値を競い合うような立地条件を備えたものであることが前提条件として必要です。オークションは、売却手続が可視化されていますので、 ① 共同相続人の理解を得やすい共同相続財産の売却、 ② 担保権者の理解を得やすい物件価格より債務超過のいわゆる任意売却、 ③ 売却手続きの公正さが求められる破産管財人、相続財産管理人、後見人による売却案件があげられます。詳細については拙著「不動産はオークションで売りなさい」（幻冬舎）をご覧ください。

TAGS: オークション・不動産はオークションで売りなさい・入札・共信トラスティ・土屋忠昭 | 2019年2月20日