ふるさと福島県を憂う – 中央鑑定法人/田崎 建一
2011年3月11日2時40分すぎ大地震発生。郡山市さくら通りの二階建ECビルは揺れに揺れた。背の高いキュリヤケースが倒れた。
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2011年4月27日
不動産鑑定士
第25回ＰＰＣ（環太平洋鑑定会議）バリ島会議に参加して – 大野不動産鑑定/大野 克夫
その題名は「リーマンショック前後における神奈川県横浜市の不動産取引及び不動産競売の動向」で、概要を示すと次のとおりである ［続きを読む］
2011年7月2日
「埼玉」の語源はさきたま？ ― さきたま不動産鑑定事務所 / 山口 邦男
営んでいる不動産鑑定事務所が「さきたま」という社名なので、「さきたま」について語らせていただきます。「さきたま」とは、現在の埼玉県名「さいたま」以前に発音されていたもので、平安時代の文献では「前玉」と標記され、「さいたま」は「さきたま」から派生した音便というのが一般の見解のようです。 実際にわたしの事務所のある埼玉県行田市大字埼玉は、「埼玉」を「さきたま」と発音しては、まさに埼玉県名発祥の地であり、ここぞ「埼玉」という思いがあります。太平洋戦争中、地元から出征した兵士が上官から出身地を尋… ［続きを読む］
2011年12月20日
パソコン対不動産鑑定士 － 井上不動産鑑定事務所／井上啓一
「パソコンなし 携帯もなし どうもなし」。ラジオの川柳番組で耳にした句である。機械物が苦手な私には好ましい世界であるが、仕事の面ではパソコンは必需品であり、パソコンなくして「どうもなし」とはいかないのである。 平成元年に独立開業したときに揃えた事務機器はコピー機、ワープロ、ファックス、電話等であった。当時としてはこれが一般的であり、パソコンは未だなかった。（あったのかもしれないが、一般には普及していなかった。）それから数年後、鑑定業界にもパソコンが普及し、いまや欠かせないものとなっている… ［続きを読む］
2012年3月20日
人生の分かれ道 － 岡本不動産鑑定所／岡本憲二
８月には６５歳を迎えますが、人生を８０年と仮定した場合、私の人生時計は間もなく午後７時半。残された時間は僅かとなりましたが、今夜は適当にチャンネルを回しながらテレビでも見て寝るか、それともじっくり本でも読むか、はたまた「夜の帝王」気取りだった若い頃の一時期を思い出し夜の街へでも繰り出すか、終着駅を見据えここが思案のしどころといったところですが、過ぎし日を振り返ってみると、あの時の先輩への対応が人生の大きな分かれ道だったようです。 某銀行の名古屋支店貸付係で仕事をしていた新婚ホヤホヤの私に… ［続きを読む］
2012年4月20日
「不都合な真実」に顕れる事実－評価コンサルオフィス・ケン ／ 桂 健二
パソコン画面で You Tube をアクセス、2012年5月6日茨城県つくば市で発生、大きな被害を生じた竜巻の映像を視ました。まさか日本で、首都近郊でこのような気候変動が現れるとは・・・改めて四季麗しい日本の気象、風土の異常とも思われる変化を恐ろしく感じました。 いみじくも前日5月5日、午前11時、北海道電力泊原発3号機の稼働停止により42年ぶりに日本国内における原発が54基すべて停止状態となったとの発表がされたところでした。また、同時に、関西電力の大飯原発3、4号機の再稼働が安全性の不安（？）なまま… ［続きを読む］
2012年6月20日
中古建物評価の新手法 － 株式会社加門鑑定事務所 ／ 代表取締役 岩崎 隆
不動産鑑定士が評価する対象は主に土地及び複合不動産（土地建物）が多いが、近年は需要の多様化により建物単独の鑑定評価が注目されている。 中古建物を時価評価して取引価格や融資額の指標とし、中古建物市場の円滑化、活性化を図ろうという趣旨である。これはごく基本的な需要なのだが、今更のように感じるのはこれまでのわが国の建物に対する社会の認識がスクラップ＆ビルド方式の上に立っており、建物を補修しながら数十年単位の長期間にわたって使用するという発想に乏しかったためかもしれない。 １．中古建物評価の新手… ［続きを読む］
2013年1月21日
貸ビルは節税対策の宝庫である（その１） － 横須賀不動産鑑定事務所／横須賀 博
昭和30年代半ばに税理士の資格を取得した私は、税務相談を主業としていたが、月毎に相談件数も増え、先行きの見通しに明るさが見えてきた。そんなある日、土地分譲の広告を目にしたことから、現地見学会に参加した。都市の人口が増加する中、地価の値上がりは容易に理解された。そのために税務相談で得られた利益の大半を分譲地の購入資金に投入した。当時の土地の分譲は月賦販売が主流であり、銀行からの借り入れも容易であったため、名のある地域の分譲地数か所を比較的容易に購入することができた。なお、私はその分譲地の中でも最も高い東… ［続きを読む］
2013年2月20日
貸ビルは節税対策の宝庫である（その２） － 横須賀不動産鑑定事務所／横須賀 博
昭和30年代半ばから税理士を本業としていた私は、銀座の貸ビルの取得を機会に家族全員が株主となって株式会社を設立、貸ビル業も兼業することになった。昭和42年には不動産鑑定士の資格も得て、その後も貸ビル事業を拡大すべく、銀行借り入れによって新たな貸ビルを取得した。バブル崩壊により、銀行からは融資引き締めや繰り上げ返済の要請もあったが、個人財産を処分して、どうにか貸ビル事業を継続することができた。その後、不動産価格は右肩下がりを続けたが、貸ビルはその時代に見合った賃料を得ることができ、相応の法人税の支払いは… ［続きを読む］
2013年3月21日
道路上に張り出している樹木・竹林の伐採 － 幸﨑不動産鑑定士事務所／幸﨑 任宏
青葉・若葉が眩しい時期、道を歩いていると、アパートや一軒家の植え込みから公道に伸びてきた植物をよく見かけます。蔓などはそれほど障害にはなりませんが、樹木・竹林・プランター等が張り出していたり、枯れ木や折れ木ともなると歩道が狭くなり、車を避けにくくなるなど非常に危険です。これらの伐採・枝払い等の管理は、土地所有者が行う必要があります。 伐採作業を行うとき、電線や電話線等が近くにある場合は、気をつけて作業を行なう必要があります。危険を伴う場合は、事前に最寄りの電力会社またはNTT等に連絡し、… ［続きを読む］
2013年6月20日
東日本大震災より２年４ヵ月～被災地の今 － 北斗総合鑑定／秋元康男
未曽有の大震災から、間もなく２年４ヵ月。東北の被災地でも少しずつ復興の兆しが見えてきた。 東日本大震災により宮城県内で発生した震災瓦礫の総量は、災害廃棄物と津波堆積物を合わせ約１，７９５万ｔ。これは通常のゴミ処理能力で試算すると、処理完了迄１９年程度を要すると言われた膨大な量であった。被災地の多くは、沿岸部に位置し平坦地が少ないため集積場適地が足りず、石巻市では高さ約２０ｍ（７階程度のビル相当の高さ）まで瓦礫が積み上げられていた。この「瓦礫のビル」を目にする度に、処理の長期化を懸念し、暗… ［続きを読む］
2013年7月20日
九州で相次ぐ駅ビル建設とその展望－大分の場合－長嶋不動産鑑定事務所／土師一弘
ＪＲ九州が発表した2014年3月期の設備投資額は前年比49％増の621億円と過去２番目に高い水準となっており、その中心が総事業費約200億円、本年4月30日に着工し、2015年春に竣工予定のＪＲ大分駅ビル(仮称)の建設である。 ＪＲ大分駅ビルは地上21階建、1～4階が店舗、上層階にはホテル、温泉施設が入る。延べ面積約10万7千㎡のうち、約3万1千㎡が店舗で、物販、飲食、シネマコンプレックスなど170店舗が出店する予定。規模としては、9年前に開業した鹿児島中央駅ビル並みであり、初年度の売上… ［続きを読む］
2013年8月20日
世界遺産（文化遺産）に登録された富士山 － 松浦不動産鑑定所／松浦英彦
本年6月、ユネスコの諮問機関イコモスは、富士山を世界遺産に登録すると発表した。事前に登録構成資産からの除外を指摘されていた三保松原を含んでの登録決定の報であったため、地元の喜びは一層大きいものがあった。静岡市で不動産の鑑定業務に長年従事してきた筆者にとっても、登録決定までの動きを振り返ると感慨深いものがある。 静岡・山梨両県及び関係市町村が富士山を世界遺産に登録するため、推薦書原案を文化庁に提出したのは平成23年７月であった。これは、世界遺産の評価基準に基づいた富士山の価値の証明と、適切… ［続きを読む］
2013年9月20日
回復軌道に乗った三大都市圏の地価 － 鑑定法人エイ･スクエア／畠山文三
3月18日に発表された公示地価は、三大都市圏の商業地では6年ぶりに上昇に転じ、デフレ収束を告げるものとなった。住宅地も、大阪圏は▲0.1％ではあったが、東京圏（1.4％）、名古屋圏（1.1％）とも昨年までの水面下から抜け出した。三大都市圏の商業地の地価は、08年のリーマンショックで大きく落ち込み、その後の回復度合いも住宅地より劣後していたが、一昨年12月の政権交代直後から急速に上昇テンポを速め、遂に今回、住宅地の上昇率を大きく上回った。とりわけ、東京都の商業地は、2.3％の上昇で際立っている。全国の地… ［続きを読む］
2014年4月21日
心理的瑕疵物件について － 森島不動産コンサルタンツ／森島義博
最近、陰惨な事件・事故のニュースが目立つ。自殺や殺人事件、孤独死などがあった場所は、人の取得意欲を減退させる。したがって流動性を欠き、その不動産の価格は大幅に低下することになる。自分の所有物件で事件・事故が起こった場合の賃貸人の心情は、察して余りある。 不動産において、自殺や事件があったことは「心理的瑕疵」として認識され、不動産市場においては「事故物件」と言われ、キズモノと言う扱いを受けている。売買や賃貸をする場合には、相手側に告知をしなくてはならない。 判例では、部屋のベ… ［続きを読む］
2014年9月20日
「銀座」百景 － 鑑定法人エイ･スクエア／畠山文三
3月18日に発表された本年1月1日時点の公示地価では、全国で最も高額な地点は銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」で1平方㍍当り3,380万円。この1年間で14.2％上昇した。高額地点上位5位のうち4ヶ所が「銀座」で、その“実力”には改めて驚かされる。商業地の地価が高いということは、収益力が高いということにほかならない。三越伊勢丹ホールディングスが発表した2月の売上高速報によると、旗艦店といわれる新宿、日本橋、銀座の3店の中で、銀座店の売上げが前年同月比25％増と最も高かったようで、2月の春節時期に限らず、… ［続きを読む］
2015年4月20日
少子高齢化と人材育成 － 鑑定法人エイ･スクエア／幸﨑任宏
外食産業などサービス業の人手不足が深刻化している。理由としてよく言われるのが、少子高齢化による生産年齢人口の減少だ。2014年時点で、団塊世代が含まれる65歳以上層の就業者数は681万人であり、全体の10.7%を占める。この層に続く世代では、55～64歳層が1,152万人、45～54歳層が1,360万人、35～44歳層が1,514万人、25～34歳層が1,152万人であり、団塊世代の退出がもはや終ろうとしている現在、各企業において、円滑な技能継承の仕組みを整えていくことは喫緊の課題となっている。 &n… ［続きを読む］
2015年5月20日
大学非常勤講師室の面々 － 森島不動産コンサルタンツ／森島義博
大学の客員教授として学生に「不動産」を教え始めて10年以上が経ちました。研究室は不要として通常は非常勤講師室に居ます。今回は非常勤講師室の友人達をご紹介したいと思います。 まずは、最初に仲良くなった西洋哲学のH先生。57才、独身。鼻の下に髭をたくわえたスマートな紳士です。気に入ったのは、健康診断の話題になったときの彼の答え。「健康診断をして病気が見つかると困るから、私はしていません。私は西洋哲学を勉強してきたから、西洋医学者の考え方を知っています。彼等の、なんとしても生き長らえさせる、と… ［続きを読む］
2015年11月20日