評価コンサルオフィス・ケン
令和6年1月の能登半島地震により被害を受けられた地域の皆様に謹んでお見舞い申し上げます。皆様の一日も早い復旧・復興を心からお祈り申し上げます。 昨年2023年（令和5年）9月1日は関東大震災（1923年（大正12年）9月1日発生）から100年の節目の年に当り防災力強化の訓練が全国で行われました。また、29年前の1月17日には阪神淡路大震災（平成7年（1995年）1月17日発生）の地震により、1階部分が押しつぶされたビルや民家が10万棟以上という大規模被害が発生しました。建物の耐震基準が強化された198… ［続きを読む］
2024年2月20日
人生100年時代と言われてからコロナ禍のなか巣ごもり状態が3年強続き2023年4月頃からインバウンド旅行者が急増、観光地は勿論のこと、東京都内の公園、繁華街に旅行者が押し寄せています。喜ばしい状況とみて良いのでしょうが・・？ 私も80歳に手が届くようになり、新聞、ニュース等の訃報記事で有名人の年齢が気になるようになってきました。80歳代から90歳を超える年齢が多いようです。私は勝手に人生八十八年がその人の人生の集大成、節目と感じています。 そのような時に東急沿線の月刊コラム誌「SALUS… ［続きを読む］
2023年9月20日
新型コロナ感染症拡大が漸く2022年末頃から収束傾向となってくる頃、それまでのAIからChatGPT等により生成AIが登場してAIと人間との関連議論が経済論壇を賑わせてきています。 人間の経済活動が生成AIを活用して一体化が進展してくると社会生活にどの様な変化が生じてくるのか興味は尽きませんが、それは別の機会に譲ります。 さて、コロナ明けで人の流れや旅行者が急激に広がってきていますが、大衆週刊誌「週刊朝日」の休刊記事（2023年5月末）を見ました。インターネット、とりわけスマホの普及にと… ［続きを読む］
2023年7月20日
2022年は内外ともに、新型コロナ感染症拡大やロシアのウクライナ侵攻をはじめとして事件事故（安倍元首相襲撃事件、旧統一教会問題、新防衛3文書問題など）等いろいろと大きな変遷のあった年でした。 2023年に入ってからは、世界経済はあらゆる物価上昇によるスタグフレーションが懸念されており、日本経済においても金融緩和、低金利政策に若干の修正がありましたが、電気、ガス水道料金の上昇、食料品価格の高騰が続いて景気動向は不安定になっています。 不動産市況にあっては、東京都心のオフィスビル空室率は7％… ［続きを読む］
2023年2月20日
高年齢者雇用安定法の改正により2021年4月1日から企業の定年年齢を70歳まで引き上げることが可能となり高齢まで働く環境が整いつつあります。 また、2020年時点、日本人の平均寿命は男性が81.41歳、女性が87.45歳となっています。70歳まで働き定年を迎えても平均寿命まで10年から20年近くあるのです。 ある推計では、現在60歳の人の25％は95歳まで生きると言われ長寿化が叫ばれ、他人事ではなくなってきました。 金融庁報告書では長寿化の進展により定年退職後… ［続きを読む］
2022年8月20日
人生は100年であると、いろいろなところで健康関連専門家、新聞、書籍、マスコミ、PR誌果ては行政、政治家等からも声高に伝えられています。 更に個人生活基盤を整えるためには、年金制度の公助だけでなく保険、預貯金等の自助が必要となり、健康で80歳までは働くことが推奨され、無収入となった老後の生活資金として預貯金等は最低2,000万円が必要ですと有識者、専門家の先生からは指摘されています。 プラチナ世代と称されていますが、一般庶民としては理論的には良く判るといえども、既に60歳、70歳台になる… ［続きを読む］
2022年4月20日
新型コロナウイルス感染拡大が漸く収まりつつある状況となって来ましたが、海外では再拡大となっている国も数多くあり、引き続き感染防止に注力したいものです。 さて、この11月下旬に新型コロナウイルス感染対策として実施されている固定資産税の負担増を回避する特例措置が令和3年度1年限りで終了を検討するニュースがありました。 固定資産税は市町村にとって主要財源となっており、税収の約4割を占めています。 税額は固定資産「評価額」を負担調整した「課税標準額」に税率をかけて決めているもので、… ［続きを読む］
2021年12月20日
コロナ禍のなか、第32回夏季オリンピック東京大会が2021年7月23日に開催されました。1964年（昭和39年）第18回東京オリンピック大会から57年ぶり（2020年から1年延期）の日本でのオリンピック開催ですが、前回の東京オリンピックと比べて心からの溢れる躍動感が感じ取れないのは、コロナ禍であるためだけでしょうか？ それはさておき、皇居一般参観の募集が始まりましたので勤務先の同僚と参加することにしました。猛暑の中の1日、午後のコースに参加、桔梗門に集合、約30名弱の参加人員で宮内庁職員の案内、説明を… ［続きを読む］
2021年8月20日
令和3年1月1日時点の公示地価は全国、全用途平均で前年比マイナス0.5％と6年ぶりに下落となりました。因みに昨年度は前年比プラス1.4％と5年連続で上昇でした。 公示地価が下落に転じた理由には、新型コロナウイルス感染症（以下感染症という）拡大による影響が大きく、2020年東京オリンピックに向けてのインバウンド観光客数増加とそれに伴うホテル、観光施設等の増加が停止状態に転化し、地域経済と国民の生活基盤が低迷状態になってきたこと、また、感染症による国民の意識と行動の変容など様々な影響が挙げられます。 &n… ［続きを読む］
2021年4月20日
日本政府観光局のリリースによると2019年の訪日外客数は32百万人近くまで増加しており、うちインバウンド観光客数も28百万人を超えています。しかしながら2020年度は新型コロナウイルス感染症拡大により前年比▲99％超と激減し、9月実績数は13,700人と前年比▲99.4％となりました。いずれにしても、この感染症が終息していかなければウイズコロナと言われてもインバウンド観光客数増加は当面期待出来そうにありません。 この状況下でも京都市内で高級ホテルの開業が続いています。3月から11月までに5カ所で開業し… ［続きを読む］
2020年12月21日
新型コロナウイルス感染拡大で社会活動のありかた（デジタル化の進展、テレワーク、シェアオフィスの活用等）が変わり始めていますが、同時に繁華街商業ビル（飲食店、遊戯施設等利用）の利用者の顔ぶれも変わり始めて街並が変わってきています。 また、ここ数年前から気候変動が激しさを増してきており、甚大な豪雨被害が発生して住宅等浸水リスクが大きくなってきています。令和元年6月の九州南部豪雨、7月からの台風による猛烈な風雨被害、更に10月の台風19号、21号による福島、千葉県、および長野県千曲川氾濫により市街地の大規模… ［続きを読む］
2020年9月19日
少子高齢化の進展による人口減少社会問題の是正と東京圏への人口の過度の集中是正を目的とした「まち・ひと・しごと」創世本部が平成26年12月に制定され、地方創生第1期5カ年計画がスタート、実施されてきました。 令和に入り第2期5カ年計画がスタートしましたが、第1期の5カ年間でいろいろな問題点が明白となり、地方交付金や諸々の助成金が増加し、結果的に人口の東京圏一極集中の加速が止まらず、かつ地方にあって財政力（子育て世代の支援、高齢者支援など）、交通アクセスや低廉住宅価格など競争力のある地域のみが果実を得てい… ［続きを読む］
2020年4月20日
このたびの颱風による被害に遭われた地域の皆様に心からお見舞い申し上げます。 また一日も早い復旧を心よりお祈り申し上げます。 2019年10月12日(土)颱風19号の接近による風雨が強まり、（私の居住地域は多摩川に近く世田谷区の洪水ハザードマップでは浸水のおそれがあり避難地域の目安となっています。）午前10時に自主避難場所開設通知、14時45分避難準備・高齢者等避難開始勧告、15時50分多摩川氾濫危険情報警戒レベル４危険水位に到達、引き続き危険水位を超えるが続き避難勧告が発令されました。 … ［続きを読む］
2019年11月20日
最近、駅舎のポスターや電車内の吊広告で「ふるさとの空き家、そのままになっていませんか？」「住まいと暮らしのコンシェルジュであなたのお悩み解消します」とのコマーシャルを覧たことはありませんか？これは、国や公共機関が所有者不明土地問題に関する法律整備、立法措置を進めていることを踏まえて、民間企業が不動産事業のひとつとして、具体的に事業展開してきている証拠でもあり、この問題に関心を持つ私（不動産鑑定士）として好ましい状況と言えます。 令和元年6月に（一財）土地総合研究所主催による国土交通省担当… ［続きを読む］
2019年8月20日
平成時代は高度成長、バブル経済に踊った昭和30年以降を引継ぎながらバブル経済がはじけて日本の針路を模索し続けた時代と言えます。既成概念を排除しつつグローバル化とデジタル化が急成長してきましたが、細川内閣、小泉内閣、民主党内閣と平成の半ば頃まで日本の針路が不透明のまま、国内の経済環境が停滞していた時代でした。 こんな中増加の一途だった人口が平成20年の1億2,808万人をピークとして減少に転じて約60年後には７割程度の約8,800万人に減少するのではないかと予測されています。同時に少子高齢… ［続きを読む］
2019年4月20日
平成31年4月30日をもって「平成の時代」が幕を閉じます。この機会に地価（東京都の地価公示価格平均値を基準）の歩みから平成年間の時代背景を覧てみます。 1． 昭和から平成の時代へ 敗戦後、昭和30年代から経済高度成長（所得倍増政策）で地価上昇が開始、40年～50年代にかけて、「日本列島改造ブーム、1億総不動産屋」と言われた戦後最大の「住宅ブーム」に加え、大幅な金融緩和を追い風に異常とも言える地価高騰が発生しました。60年代は「土地本位制」と言われる金融拡大策により「地価は下落しない・・土… ［続きを読む］
2018年12月20日
2020年の東京オリンピックに向けて観光立国をめざし、順調に、訪日外国人数はJNTO推計値で2017年2869万人、前年比19％の伸び率となっています。2013年に初めて1000万人を超えてから4年間で約2.8倍と右肩上がりの増加となってきています。とりわけ中国(735万人・15％増加)と韓国(714万人・40％増加)からの訪日客数はいずれも700万人を初めて突破、台湾（456万人・9％増加）、香港（223万人・21％増加）を加えた東アジア4市場で約7割強を占めています。ちなみに米国からは137万人と… ［続きを読む］
2018年5月21日
所有者不明土地が公共事業や地域都市開発事業推進における障害となっていることは周知となってきています。とりわけ、震災復興事業やまちづくりの障害となるケースが発生し、このままでは、少子高齢化・人口減少問題に備えてコンパクトシティを手法とする国土のグランドデザイン計画にも大きな障害となり社会的リスクはますます増加するものと懸念されます。 この問題は国土地籍調査において、従前から調査業務推進の障害の大きな要因と把握されていました。一例を挙げます。私がコンサルを依頼されたあるゴルフ場の課税評価で問… ［続きを読む］
2018年2月20日
日本の人口減少が国民経済や生活環境等に大きなマイナス影響をあたえてくると言われているなか、厚生労働省発表によると、2017年に日本国内の出生数は2年連続で100万人を下回り人口の年間「自然減」は初めて40万人を超える見込みで、毎年減少幅が拡大し人口減は深刻となっています。この問題は国民生活の基盤である都市政策に大きな影響をあたえており、地方創生の元、まちの集約、コンパクトな都市再生を計画している自治体は国土交通省のまとめによると2017年3月で309市町村、さらに増える傾向にあります。 … ［続きを読む］
2018年1月20日
新緑のうつくしい初夏の候、社会人となって50周年の節目に、学び舎の同窓生が約100名（新入学時250名でした）京都に集合しました。物故者40名に黙祷をささげ、海外在住者を除き出席率は概ね50％、50年ぶりに再会する同窓生も多く、しかしながら即、学生時代に立ち戻り青春時代の名残を楽しみました。京都という都市環境は50年ぶりであっても得がたいものですね。 翌日、ゼミ仲間と3名で京都迎賓館（Kyoto State Guest House）が一般公開されていることを聴き参観することにしました。京… ［続きを読む］
2017年9月20日
日本の伝統的文化のひとつに茶道があります。そのほかに華道、書道、香道などがありますが、茶の湯を楽しむときに、お茶室の床に花入れ（華道）、掛物（書道）、香炉（香道）があり、これらを拝見することによりそのすべてに係わることとなります。 私も伝統文化に触れてみたくなり、古稀を過ぎてから「茶の湯」を学ぼうと裏千家の初心者お茶教室に参加しました。 現在、日本では2020年の東京オリンピック開催のため（だけではありませんが？）に観光立国を目指して、内閣を挙げて「観光特区」「民泊」等諸々の施策を行っ… ［続きを読む］
2016年12月20日
このところ、世情が慌しく、はなはだ勝手ではありますが、近年、自己の生活圏を狭めてきているのではないかと、若干の不安とともに悔しさを噛みしめています。 そんな状態で、せんだって、ある講演会に参加、国際情勢の変化と中東情勢、難民問題の解説を聴くこととなりました。ヨーロッパ各国に押し寄せるシリア難民問題とフランス、ベルギーでのテロ発生と海外が大変な状態になっています。また、国内では、阪神淡路震災、東北震災に続いて熊本地震が発生、被災地の大変な状態が刻々と報道されています。 このた… ［続きを読む］
2016年5月20日
不動産リート等の鑑定評価ではER（エンジニアリングレポート）を参考に環境DD（デユーデリエンス）として土壌汚染やアスベスト含有建材の有無などのリスクマイナス面の定量化が主であり、投資家アンケートにあっても、収益に直結するものやマイナスリスク面の除去等は重視されていますが、環境価値（省エネ、省資源等のプラス面）の向上はあまり重視されていないのが現状です。
2011年2月25日
「環境不動産ポータルサイト」と「国際土地政策フォーラム」から環境価値と不動産市場の関連について一言述べてみます。 環境格付けが言われだしたのは1990年代からで、1992年ブラジルでの地球サミットのテーマとなって定着してきたものといわれています。日本では1999年の日興証券のエコファンドを初めとして、SRI（社会的責任投資）ファンドが運用されてきています。 とりわけ、政府（環境省）の緊急無利子融資（2009年度～）で環境格付けを受けることが盛り込まれ、指定金融機関となった日本政策投資銀行（DBJ）が地… ［続きを読む］
2011年9月27日
昨年は（この稿が記載されるのが 2012 年新年であることから）、内には東日本大震災と福島原発事故、外にはギリシャ国債の価値低落に始まるユーロ圏の金融財政危機勃発と言った暗澹たる情勢で新年を迎えることとなりました このような状態であるに拘らず日本的‘まあ～まあ～’の精神によるものでしょうか？日本国を牽引する政治家の皆さんも‘まあ～まあ～’と感じているのは私だけでしょうか？・・・有識者や学者先生方はマスコミや著書を通じて 1930 年代からの世界金融恐慌の時代に似てきているとして歴史は繰り… ［続きを読む］
2012年1月20日
ある日の朝、携帯電話に事前登録してある電話番号を明示して時間待ち・・・9時になり即発信、ツーツーツー・・・、お話し中、駄目か、先着30名限りなのであせるな？ 再発信、ツルルー・・ガチャ・・「はい、こちらは○○協議会事務局、△△です。」よかった、つながった・・「あのー、普通救命救急講習会に参加したいのですが・・・」「参加申し込みですね。お名前、住所、連絡電話番号を・・・・・・。」 私も「普通救命救急講習会（3時間）」に参加して救命措置の基本を学ぶことにしました。 おりしも2011．03．1… ［続きを読む］
2013年5月20日
2013年は政治、経済とも日本が徐々に上昇気流に乗りつつある1年でした。また、国政を司る人たち（の能力次第）により、これほど国民生活が翻弄されるものだということが実感できた年でもありました。「デフレ経済は悪くない」なんて誰が言ったのでしょうか？国家経済に及ぼす力が大きい「日銀の施策」が海外の「中央銀行の施策」とかけ離れていたのは何故でしょう。なにはともあれ、自民党中心の「安倍内閣」による「アベノミクス」「3本の矢」が実行されていくことが望まれてなりません。 「3本の矢」とは①金融緩和（日銀の公社債等の… ［続きを読む］
2014年1月20日
あるきっかけにより、いわゆる「車返団地事件」の最高裁、東京高裁の判例を閲覧、その内容を確認することとなりました。これについて私の感じたことを述べてみます。 この事案は固定資産課税評価額を不服として申し立てられたものです。固定資産税、都市計画税は賦課課税方式により課税庁である市区町村が課税評価額を評定して税額を決定して賦課していますが、納税義務者等からの不服申し立てにより「税額修正」が行われる場合があります。平成24年総務省調査結果によると、修正要因として土地、家屋とも「課税評価額の修正」… ［続きを読む］
2014年7月22日
毎年12月と1月の15日、16日の両日に開かれる「世田谷ボロ市」は、世田谷区1丁目の大場代官屋敷表門前を中心として天祖神社、上町まちづくりセンター、年金事務所から世田谷中央病院に至るボロ市通りを含め、世田谷通りの南裏筋界隈の路地に約700店舗が臨時出店して、公称述べ80万人を超える人出で賑わいます（せたがやボロ市保存会資料より）。このボロ市の始まりは今から430数年まえに開かれた「楽市」に遡ります。これは代官である大場家が保存してきた天正6年（1578年）9月、小田原北条氏政が世田谷新宿あてに発した「… ［続きを読む］
2015年1月20日
5月の爽やかな季節のある日、ウオーキングに万歩計を持ち、桜新町から弦巻、世田谷住宅街を散策しながら松陰神社を目ざしました。住宅街のなかに「空き家」らしき住宅がポツポツと見受けられます。そのまま居住出来そうな家屋、また、屋根、窓庇の崩れそうな家屋、玄関先の空き地にごみ袋の積み上げなど様々です。「もったいないな！」「不用心だな！」「近隣居住の人達に迷惑では？」などなど・・いずれも「こんな場所にこんな空き家が・・」といったイメージです。 汗をふきふき世田谷区民会館、区役所に立ち寄りました。公共… ［続きを読む］
2015年6月22日
空家等対策の推進に関する特別措置法（いわゆる空き家特措法）が平成26年11月27日に公布、続いて翌27年2月から政令、施行規則（省令）、基本指針（告示）が示されて平成27年5月26日に完全施行されました。各自治体では以前から「空き家」問題を認識し、さまざまな関連条例を制定して「適切な管理が行われていない空家等」の防災、住環境阻害問題に対応、さらに活用のための対応をしてきています。これらを国（国土交通省）が統一的な基本指針を策定、支援する体制を創り上げたものといえます。また、学会関連でも（公益社団）日本… ［続きを読む］
2015年12月21日
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