秋空を見上げて考えたこと － 鑑定法人エイ・スクエア／大森利
朝晩肌寒く感じたらもう紅葉が始まった京都は秋の気配である。東京から約2時間で京都に着き、見渡せば、京都らしい歴史的建築物（近代建築が多いのも京都の良さだ）と小洒落た商業店舗やレストラン、カフェの組み合わせに目を奪われる。そもそもの神社・仏閣などの観光潜在力の大きさに加えて、この「千年の都」は、新しいものを取入れ、古いものを改良し、さらに魅力を増したように映る。
さて、今回の目的はホテルの調査である。コロナ前までは「観光公害」などの声も出るほど旅行客でごった返し、ホテルや不動産業界も強気にデベロップメントを進めていたところにコロナ。ビジネスを含む旅行客は一気に減少したが、インバウンドの拡大期待が高かったことからホテルの開発・開業は止まらず、需要と供給の差が広がったためホテルの運営は非常に厳しい、というところが一般的な認識ではないだろうか。実際のところはどうか。
まずは需要である。平成27年に２千万人弱であった日本への外国人旅行者は令和元年には一気に3千万人以上に膨らみ約1.6倍となった。中でも旅行の最大の目玉といえる京都だが、実はその間、日本人旅行者を含めて京都への旅行者は６千万人強でほとんど増えていない。宿泊者はむしろ減少しており、調査前の想像とかなり異なる。
一方、供給はといえば、平成27年から令和元年までの間、京都駅前や市内中心部のビジネスホテルの部屋数は約2倍となり、さらに令和4年には平成27年の約3倍のキャパシティとなる模様である。結果、稼働率は平成27年からコロナ前の令和元年にかけて10％程度下落した。
今後、徐々に旅行客数は回復することが期待されていても、この需給ギャップは埋まるのか、稼働率や客室単価が戻るのはいつになるのだろうか。コロナが終息し、需要を満たす部屋数があれば、旅行者もおのずと増えるという意見もあろうが、旅行者の増加に街のインフラが持たず、住民の生活に支障が出るという問題が出る。海外の有名観光地では一定程度観光客を制限する動きもあり、急激な需要の喚起は京都市民の反発を招く。
そうなると簡単に旅行者も増やせない、という結論にたどり着く。ホテルにとっては、旅行者の獲得競争は激しさを増し、ありきたりの結論だが優勝劣敗が進むことになろう。そんなホテル業界の懸念とは裏腹に、晴れ渡った秋の空を眺めながら、この静寂が続くことも、少しばかり期待してしまうのである。
鑑定法人エイ・スクエア
不動産鑑定士 大森 利
株式会社ビル経営研究所の「週刊ビル経営」より転載（許諾済）
TAGS: ホテル・ホテルの運営・ホテル稼働率・京都・京都への旅行者・大森利・歴史的建築物・紅葉・鑑定法人エイ・スクエア | 2022年11月21日