賃料交渉のお悩みには － 鑑定法人エイ・スクエア／大森利

継続賃料を求める鑑定評価がある。この鑑定評価や調査の依頼が最近とても増えている（ように感じる）。継続賃料とは、不動産を新たに賃貸借する場合ではなく、賃貸借を継続する際に現行賃料をどう改定するか、なのだが、借り手は安く借りたいし、貸し手はできるだけ高く貸したいのであり、かつ長期間にわたり続く関係の中でもあるので、双方落としどころが難しく、第三者の意見として不動産鑑定士に依頼があるわけである。

借り手と貸し手との関係が悪化し調停や裁判のために必要となるもあれば、逆に関係会社間の賃貸借ではコンプライアンス上市場水準で貸し借りをする必要があるなど、その目的も様々である。

なにしろ、新たに賃貸借する場合はそれなりにマーケットもあるが、継続の場合には、当初の条件を取り決めた際の経緯も絡んでくるからマーケットの水準をそのまま使うこともできない。鑑定理論上は、契約を合意した時点から現時点までの経済情勢の変化などを考慮して、賃料を求めるのだが、その落としどころを探って不動産鑑定士は様々な手法を駆使しながら頭を悩ませることになる。

日本不動産鑑定士協会のニュースによれば、協会が提供する数多くの研修メニューの中で、上位10位までのほとんどが賃料、特に継続賃料の研修で占められていたとのこと。全国の不動産鑑定士がこの継続賃料に頭をひねっている様子がこのニュースでもわかろうというもの。実際のところ、当社への相談ごとの中でもこの継続賃料や地代の問い合わせが半分以上を占めている。

当職は以前ファンド側に立ったビジネス（アセットマネジメントのことである）に従事していて、そこでは賃借人との賃料交渉が日常であった。コロナが急速に蔓延した時はほとんどの賃借人からの賃料減額や一時的な猶予の要望が受けたが、ファンドには後ろに投資家が控えていることもあり、簡単に応諾できないというジレンマを抱えていた。その時は矢の催促の中で第三者の意見を聞いて判断するという余裕もなかったが、落ち着いて考えれば不動産鑑定書の取得が、借り手であるテナントと貸し手であるファンドの理解を得る一つの方法ではなかったかとの考えに至った。

コロナは終息しつつあるものの我々の生活を変えてしまった。様々なテナントを抱えるビル経営者の方々は日々条件交渉にはお悩みのことだと推測する。そこでは落ち着きどころを探るため（あるいは賃借人を宥めるため）第三者の意見を聞くというのも一つの案ではなかろうか。

TAGS: アセットマネジメント・不動産鑑定書・地代・大森利・日本不動産鑑定士協会・条件交渉・継続賃料・賃料交渉 | 2023年8月21日