工場財団のメンテナンスと新たな活用（その2） － 鑑定法人エイ･スクエア／幸﨑任宏

前回に引き続き、｢工場財団のメンテナンスと新たな活用｣について述べてみたい。

先般、工場財団を評価させていただく機会に恵まれた。それは、工場財団組成済みの異業種の工場を購入し、時代の先端を行く製品の工場を新･増設したが、旧工場の土地・建物・工作物・機械器具等も含めて、担保評価替えを行って銀行借り入れを増やしたいということだった。その工場は、大手ゼネコンの施工による堅固な建物で、前会社の工場再編で不要となったものを割安な価額で買受けたものだった。今回の新工場増設に伴い行った評価替えにより、既存の工作物・機械装置等についても実態に即した評価を行った。その結果、簿価・新投資額を相当上回った鑑定評価額が得られ、銀行借り入れもスムーズにいったようだ。

二つ目は、工場財団ではないが、砂利採取跡地での太陽光発電によるメガソーラー用地の評価依頼だ。メガソーラー用地については、政府の施策の後押し効果が大きく、地方の利便性に劣る土地の地価、地代の相談を多く受けるようになった。これまで転用が難しく放置されてきた破産したゴルフ場や養鰻場など、地方に点在する広大な遊休土地の再活用を図る動きが進行しているのは喜ばしいことだ。

メガソーラーはもとより、風力発電や地熱発電等の再生可能エネルギーの発電施設では、総じて不動産以外の機械・装置の占めるウエイトが大きい。そのため、機械・装置を加えた担保力の増価を反映させられる｢財団｣として一体的に評価し、以後の担保管理の効率化を図ることが肝要になる。日本では「土地」と「建物」は別々の不動産であるが、それらに加え、「構築物」や「機械器具」に至る発電施設を一括して法律上一個の「不動産」とみなす制度が工場抵当法による「工場財団」である。工場財団の鑑定評価は、企業が保有する施設の一体的有機性を十分考慮しつつ、継続使用される前提に立って行われる。一体としての収益性も加味されるので、狭義の工場抵当等に比べ、より大きな担保価値が得られる。

工場に属する企業施設は、土地にあっては地価変動、建物、工作物および機械等にあっては再調達価格の変動が生じる。そのため、時の経過により財団組成物件の変動、物理的、機能的、経済的な増減価が発生するので、再評価が必要となる。この際、既存の工場財団を有効活用できていない企業にあってはメンテナンスをしっかり行い、新たな時代に必要とされているエネルギー再生に係わる企業にあっては財団組成を検討することで、企業経営に役立ててはいかがかと思う。

TAGS: ゴルフ場・メガソーラー・メガソーラー用地・再生可能エネルギー・地熱発電・工場財団・工場財団のメンテナンス・工場財団の鑑定評価・幸﨑任宏・遊休土地・鑑定法人エイ･スクエア・風力発電・養鰻場 | 2014年3月20日